Crédit hypothécaire : le taux le plus bas n’est pas toujours le moins cher

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Hello bank ! frappe fort : la filiale en ligne de BNP Paribas Fortis annonce un crédit hypothécaire sur 20 ans à un taux fixe de 1,65 % – le meilleur taux officiel du marché.

L’opération coup de poing vise d’abord Keytrade Bank. Le spécialiste du courtage en ligne, ancienne filiale de Crelan, aujourd’hui intégrée au groupe français Crédit Mutuel Arkéa, s’est lancé dans le prêt hypothécaire en juin, avec justement un taux fixe de 1,65 % sur 20 ans. Après trois semaines, Keytrade, face à l’afflux de demande, relevait son taux.

Avec cette annonce, Hello bank ! se profile donc comme le champion toute catégorie du prêt hypothécaire. Mais est-ce bien le cas ?

Un coup d’œil sur www.guide-epargne.be montre qu’il est possible d’obtenir un taux similaire, voire légèrement inférieur auprès d’autres banques – sans doute quand le dossier est solide. Mais surtout : comparer le taux proposé ne suffit pas.

Vente groupée

Il faut savoir que ce taux de 1,65 % est réservé aux clients qui empruntent au maximum 80 % de la valeur du bien et qui, d’une part, domicilient leur salaire chez Hello bank !, et d’autre part, contractent une assurance solde restant dû et une assurance habitation chez AG Insurance.

Une telle « vente groupée » est tout à fait légale (lire ci-dessous). Et tout se passe en famille, puisque Hello bank ! et AG Insurance sont « sœurs », le premier assureur en Belgique étant une filiale à 25 % de BNP Paribas (et à hauteur de 75 % d’Ageas, l’ex-Fortis Holding).

Ajoutons que, dans le cadre de cette offre, Hello bank ! exige une inscription hypothécaire et ne permet pas de gager l’emprunt (même partiellement) sur un mandat hypothécaire, dont les frais sont nettement inférieurs. Rappelons qu’un mandat hypothécaire permet à la banque d’hypothéquer le bien si l’emprunteur ne respecte pas ses engagements, sans intervention de ce dernier.

Yves Evenepoel, de Test-Achats, a fait la comparaison des offres de Hello bank ! et de Keytrade, dont le taux actuellement est de 1,93 %, en supposant que le client, s’il opte pour Keytrade, choisit les assurances solde restant dû et habitation les moins chères du marché. Sa conclusion : emprunter chez Hello bank ! n’est au final pas meilleur marché.

Comparer le vrai taux

Car ce qui importe, pour le candidat emprunteur, c’est ce qu’on appelle le « taux annuel effectif global », le TAEG, qui ajoute au taux d’intérêt du crédit, tous les autres frais : frais de dossier, commission éventuelle, frais d’enregistrement de l’hypothèque et coût des assurances.

Depuis la modification de la loi sur les crédits hypothécaires en avril dernier, les banquiers doivent communiquer ce TAEG, ainsi qu’une fiche d’information standardisée ESIS reprenant l’ensemble des caractéristiques essentielles du prêt. En théorie, comparer les offres de différentes banques est donc aisé.

Test-Achats a voulu en avoir le cœur net et a envoyé des enquêteurs masqués (des « mystery shoppers ») solliciter des informations sur un prêt hypothécaire auprès de cinq grands organismes de crédit. « Aucun n’a reçu de fiche ESIS, explique Yves Evenepoel, et à plusieurs reprises, le TAEG était erroné – par exemple, basé sur une assurance solde restant dû correspondant à une personne de 38 ans, alors que notre enquêteur en avait 10 de plus. »

Test-Achats dénonce les limites de la nouvelle loi sur le crédit hypothécaire, laquelle permet à l’organisme de crédit de communiquer la fiche ESIS et le TAEG exact lors de la remise de l’offre de crédit définitive. « Cela réduit considérablement les possibilités de comparaison entre les offres des différentes banques, que la nouvelle loi devait au contraire favoriser. »

L’organisation de défense des consommateurs, qui estime que la loi doit être rendue plus stricte, a pris contact avec le cabinet de l’Economie et sera reçue lundi prochain par le ministre Kris Peeters (CD&V). Affaire à suivre…

Prendre l’assurance pour avoir le taux, c’est obligé?

Bernard Padoan

Pour bénéficier du taux plancher de Hello bank !, le candidat emprunteur doit accepter de souscrire les assurances solde restant dû et habitation auprès d’AG Insurance, mais aussi ouvrir un compte en banque où il fera obligatoirement verser son salaire.

Un peu fort ? Mais légal, et largement pratiqué par les banquiers. Entrée en vigueur le 1er avril 2017, la loi du 22 avril 2016, qui a réformé la législation sur le crédit hypothécaire, interdit certes la vente dite « liée ». C’est le fait pour le prêteur de proposer, sous forme de lot, un contrat de crédit en même temps que d’autres produits ou services financiers, lorsqu’un tel contrat de crédit n’est pas proposé au consommateur séparément.

« Par contre, la vente groupée est, elle, autorisée, indique Etienne Mignolet, porte-parole du Service public fédéral Affaires économiques. Elle consiste en la vente de différents produits financiers que l’on peut obtenir séparément mais pas nécessairement au même prix. La nouvelle loi ne prévoit donc pas d’interdiction de rabais “conditionnels”. Le prêteur peut lier une offre de crédit – avec généralement un taux réduit – à n’importe quel service accessoire ou contrat annexé (compte à vue, assurance incendie, coffre-fort, assurance solde restant dû…) ».

Philippe Ledent (ING): « Bientôt la fin des taux très bas»

Par François Mathieu

Philippe Ledent (ING): « Bientôt la fin des taux très bas»

Taux longs, taux courts, crédits à taux fixe, crédits à taux longs... Ces agrégats sont liés. Pour l’instant, entre eux, c’est même la plus parfaite idylle : les taux restent à ce point faibles que les formules variables et fixes restent (très) intéressantes. Mais il y aura une fin à cette période de de grâce, estime-t-on du côté d’ING.

Est-ce que la situation économique actuelle, plutôt bonne, ne devrait pas se refléter dans des taux d’intérêt plus élevés qu’aujourd’hui ?

Si on s’attache à l’analyse des taux du marché, il faut scinder les taux courts des taux longs. Les courts sont à la cave, entendez qu’ils sont à des niveaux très bas. Il y a depuis quelques mois un sentiment qui règne sur les marchés en faveur d’une remontée plus rapide que prévu des taux d’intérêt mais ce n’est pas encore le cas...

… une sorte de « wishfullthinking » du secteur financier ?

En quelque sorte, oui (rires). Le secteur financier rêve de taux courts un peu plus élevés. Forcément, le principal taux directeur de la banque centrale européenne (BCE) – le deposit facility – s’inscrit en territoire négatif, à -0,4%. C’est donc à ce taux que les banques prêtent leur argent à la BCE. Elles doivent donc payer pour y laisser leur argent en dépôt. L’Euribor à 3 mois, l’un des principaux taux du marché qui suit logiquement ce taux directeur de la BCE, se situe donc à -0,33%. Ceci explique pourquoi les taux d’intérêt sur les crédits à formules variable soient intéressants aujourd’hui, aux alentours de 1% pour les plus courants sur 20 ans.

Mais pourquoi donc, alors que la croissance est de retour, les taux sont-ils encore si bas ?

Il faut faire la distinction entre taux courts et taux longs, qui eux reflètent mieux la situation macroéconomique. Pour en revenir aux taux courts, ce qui joue, c’est d’abord l’inflation, qui ne repart pas comme attendu. Les perspectives d’inflation sont faibles, ce qui rend la BCE prudente, et in fine maintient les taux très bas.

Pour le plus grand bonheur des détenteurs de taux variables, donc. Quid pour les taux fixes ?

La dynamique est différente. La référence sur les marchés pour la fixation des taux fixes par les banques, c’est l’OLO à 10 ans (obligation linéaire de l’Etat belge). Ce taux de référence s’établit entre 0,5 et 0,9%, ce qui est très bas au regard des fondamentaux économiques. Mais il faut savoir que les mesures d’assouplissement monétaire (le fameux « QE », pour quantitative easing) décidées en 2015 par Mario Draghi, président de la BCE, sont toujours d’application. L’institution rachète ainsi des dettes souveraines (obligations d’Etat) à tour de bras, plus qu’il n’en faut, ce qui pèse sur les taux, et contrebalance donc les bonnes nouvelles sur le front de la croissance. Malgré tout, leur point de retournement remonte à octobre 2016, quand il est apparu que la croissance économique retrouvait un peu d’allant. C’est l’un des moteurs principaux, même si les mesures d’assouplissement monétaire de la BCE pèsent également. In fine, récemment, on a tout de même à nouveau assisté à une détente des taux longs ces dernières semaines, malgré ce regain de croissance, parce que les mesures monétaires existent toujours, et parce que les perspectives d’inflation restent peu élevées. Cette détente explique sans aucun doute la guéguerre sur le front des taux hypothécaires.

Détente qui va se poursuivre ?

Quant fin octobre, comme il l’avait annoncé, Mario Draghi aura expliqué comment il allait entamer le processus de ralentissement des mesures d’assouplissement monétaires, les taux longs vont commencer à remonter. Pour moi, c’est la fin de la période des taux d’intérêt anormalement bas. Mais ça prendra du temps, parce que la BCE ne peut pas se permettre de brusquer les marchés, et provoquer une hausse soudaine des taux qui serait néfaste pour les marchés. D’autant que certains pays restent fragiles et que des élections vont bientôt s’y dérouler, comme en Italie…

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