Carte blanche: «A Bruxelles, quand la qualité du logement baisse, son loyer monte!»

Le marché locatif bruxellois manque de logements décents pour satisfaire des dizaines de milliers de candidats aux faibles ressources.
Le marché locatif bruxellois manque de logements décents pour satisfaire des dizaines de milliers de candidats aux faibles ressources. - Bruno d’Alimonte.

Comme de nombreuses autres grandes villes, belges et européennes, Bruxelles fait face à une sévère pénurie de logements de confort « modeste ». Ces vingt dernières années, notre capitale a accueilli près de 300.000 nouveaux habitants. Centrée sur le haut de la gamme, la production de logement, essentiellement privée, n’a satisfait qu’une seule moitié de la demande. Sur le « haut de gamme » l’offre est abondante. Il n’est pas rare que des logements flambant neufs attendent plusieurs années avant de trouver preneur ou acquéreur. A contrario, sur le segment modeste, il manque 50.000 logements décents. Les candidats aux faibles ressources s’y bousculent. Les discriminations, principalement à l’égard de l’origine sont littéralement devenues monnaie courante, sonnantes et trébuchantes. Lassés d’être évincés par d’autres candidats à la chevelure plus blonde, confrontés aux urgences que la vie leur impose, des dizaines de milliers de ménages n’ont d’autre choix – si ce n’est la rue – que de conclure contrat de bail à des conditions abusives, en particulier sur le montant du loyer réclamé. Et cela se sait.

Des bailleurs peu scrupuleux

Certains bailleurs, n’hésitent pas à saisir l’aubaine : pourquoi investir dans l’amélioration de la qualité de mon bien quand il est si facile d’en augmenter le prix sans rien faire d’autre que de profiter de la pénurie et de la situation de faiblesse dans laquelle se trouvent les nombreux candidats qui se présentent ? Des logements de taille et d’équipement très modestes trouvent facilement preneurs, malgré les prétentions excessives à l’égard du loyer, quand ce n’est pas à l’égard des qualités réelles du bien loué. Ces milliers de logements indécents (entresols, greniers sommairement aménagés ou étages illégalement subdivisés) font aussi chaque année leur apparition sur le marché.

Un vide législatif à combler

Nous n’avons pas pour autant systématiquement affaire à des marchands de sommeil, qui sévissent souvent impunément. Le Parquet est pourtant régulièrement sollicité pour y accorder plus grande priorité et attention. Dans les cas qui nous préoccupent, l’exacerbation du déséquilibre inhérent à la relation entre les parties locatives, s’apparente plutôt à des formes de lésion, notion bien connue du droit immobilier, ou à des formes d’abus de position dominante, bien connues du droit économique. Il convient donc d’introduire un principe équivalent dans les législations régionales sur les baux à loyer et y préciser les conditions et les modalités de l’exercice du droit de revenir sur le loyer abusivement convenu.

Ne pas voir trop grand

L’exercice d’un tel droit se doit cependant de rester exceptionnel, aux seuls fins de garantir le droit au logement décent. Aussi il ne trouvera à s’appliquer que pour les seuls logements de confort modeste. En effet, il est généralement admis que les baux prennent la forme de contrats d’adhésion, la détermination du loyer étant laissée à l’entière discrétion du propriétaire. Et il convient d’éviter que des locataires ayant succombé aux charmes particuliers d’une confortable demeure viennent ensuite se plaindre de la hauteur des loyers exigés. Quand bien même ces derniers s’avéraient représenter une dépense somptuaire, le droit au logement décent ne serait ici en rien menacé, tant les locataires concernés pourraient à cette fin se contenter de logements moins somptueux.

Enoncer les responsabilités

Afin d’éviter les effets d’aubaine dans le chef des bailleurs tout en préservant la soutenabilité budgétaire des politiques sociales (allocation-loyer, interventions des CPAS, etc.) comme des politiques climatiques (primes énergie, prêts à taux réduit, etc.) nous plaidons pour que les législations régionales énoncent clairement la part de responsabilité des bailleurs privés dans la réalisation d’un droit fondamental : « le droit au logement décent oblige les propriétaires privés à proposer des loyers raisonnables, eu égard aux caractéristiques singulières des logements loués, comme de leur environnement immédiat ».

Ni plus, ni moins. Le Conseil d’Etat est très clair : une législation ou une décision de justice qui, au nom du droit au logement, imposerait aux propriétaires de pratiquer des loyers « nettement inférieurs à la valeur du marché des biens en question » reviendrait à « porter atteinte de manière disproportionnée au droit de propriété » également inscrit dans notre Constitution. Laisser miroiter qu’un gouvernement régional aurait le pouvoir de rendre contraignante une grille de loyers indicative, relève donc du seul slogan. Les craintes légitimes générées par ce qui est condamné à ne rester qu’un slogan à l’égard de l’insécurité des investissements sont donc tout autant infondées.

Soutenir la production privée

A contrario, un mécanisme de conventionnement du secteur locatif autour de la notion de loyers raisonnables, applicable à plus large échelle que le seul secteur des agences immobilières sociales, et à moindre coût pour les pouvoirs publics, combiné au déploiement d’une politique d’allocation loyer, serait particulièrement bienvenu pour apporter une réponse structurelle à la pénurie de logements modestes. Moyennant des conditions négociées avec les acteurs du droit au logement et soutenues par les pouvoirs publics, le secteur privé pourrait ainsi contribuer à une politique sociale du logement. La mise en place de telles réponses concrètes nécessite d’intensifier les dynamiques de concertation sociale dans un cadre spécifiquement élargi aux besoins de la cause et mobilisant les compétences des acteurs du droit au logement. Les organisations représentatives des locataires et des propriétaires accepteront-elles, dans les mois qui viennent, d’y participer activement ?

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